Проблемы проведения сделок с социально незащищенными гражданами

К социально незащищенным слоям населения, как правило, относятся граждане, семьи, обладающие низким уровнем дохода и накопленного богатства. Это, преимущественным образом, пожилые, одинокие люди, инвалиды, многодетные и неполные семьи, а также семьи, потерявшие кормильца, лица, имеющие доходы ниже прожиточного минимума, страдающие алкогольной или наркотической зависимостью. Чаще всего граждане, относящиеся именно к этой категории, попадают под влияние мошенников, чаще всего остаются без единственного жилья при проведении сделок с недвижимостью, либо, что еще хуже, могут лишиться жизни.

Так называемые "черные риелторы", мошенники в сфере недвижимости разрабатывают все более изощренные схемы завладения жильем социально незащищенных граждан. Например, они вычисляют квартиры, в которых проживают одинокие пьяницы. Далее с пьяницей знакомятся, с ним выпивают, а затем начинают снабжать его выпивкой, не требуя с него до определенного момента денег. Через какое-то время пьянице выставляется счет за выпитое и предлагается его погасить. Таким образом многие пьяницы расставались со своим жильем за несколько ящиков водки. Для получения согласия на продажу жилья или на получение доверенности мошенники могут использовать, кроме спаивания человека, различные психотропные средства, которые будут подталкивать клиента к добровольному согласию на сделку. Клиенту могут также угрожать пытками и физической расправой над ним.

Другим способом преступного получения жилья является заключение договора пожизненного содержания с иждивением. Многие одинокие старики путем заключения такого договора пытаются решить свои материальные проблемы. Однако, в силу своей юридической неосведомленности, они зачастую поддаются на уговоры мошенников и, вместо договора пожизненного содержания (ухода), заключают договор дарения. После заключения такого договора жилье пожилого человека сразу же переходит в собственность мошенника, а самого дарителя выписывают на законных основаниях из квартиры. В результате чего он становится бомжом. Заключать договор пожизненного содержания (ухода), чтобы не оказаться обманутым, можно только с человеком, которому веришь на все 100%. Потому что именно после подписания договора пожизненного содержания (ухода) жизнь многих пожилых людей заканчивается подозрительно ускоренной их кончиной. И прежде чем его заключать необходимо все очень тщательно продумать и проверить. Чтобы обезопасить себя, следует обращаться не к маклерам-одиночкам, а в проверенные юридические компании, которые смогут выявить все нюансы по данному договору, и имеют опыт заключения подобного рода сделок. Расчеты по такому договору лучше проводить безналичным переводом на счет в банке либо под расписку.

В связи со сложившейся ситуацией, государство старается защитить наиболее социально уязвимые группы населения, создавая законы, поправки, нормативно-правовые акты. Одно из самых значительных изменений - это введение обязательной нотариальной формы удостоверения сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину и гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом недееспособных лиц и несовершеннолетних детей, оставшихся без попечения родителей; при заключении сделок по продаже земельной доли; соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака; сделок по продаже доли в праве общей долевой собственности. Кроме того, несовершеннолетние дети в возрасте старше 14 лет, но не достигшие 18 лет (а также лица, которые признаны ограниченно дееспособными), должны будут присутствовать в нотариальной конторе при совершении сделки, нотариус должен будет донести до них суть совершаемой сделки, последствия, которые сделка повлечет за собой.

Привлечение нотариусов при оформлении отдельных договоров продиктовано необходимостью создать условия, обеспечивающие гарантию соблюдения прав и интересов социально незащищенных категорий граждан: детей и недееспособных людей. На опекунов таких граждан закон возложил обязанность заботиться о них, представлять их интересы, в том числе при сделках с недвижимостью. И прежде в законе были определены способы контроля за тем, чтобы опекуны совершали сделки только в интересах своих подопечных. Так, к примеру, для того чтобы отчуждать недвижимость недееспособного гражданина, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства, которые обязаны проверить все условия сделок, исходя из интересов таких граждан. Требования данной нормы применяются также при отчуждении недвижимости несовершеннолетних детей, находящихся под опекой. Кстати, при отчуждении имущества своих несовершеннолетних детей родители также обязаны получать разрешение органов опеки. При выдаче разрешения органы опеки проверяют, соблюдаются ли интересы названных категорий лиц, и, как правило, обязывают родителей, опекунов и попечителей приобретать недвижимое имущество, равнозначное отчуждаемому. Однако даже при этом вероятность рисков потери имущества, в основном жилья, остается высокой. Так, при продаже имущества недееспособных и несовершеннолетних их представители могут не купить другое, или же приобрести жилье с худшими условиями: меньшей площади, в плохом месте, с некачественным ремонтом и так далее. Выявлять такие факты и оспаривать в судебном порядке заключенные сделки - очень долгая и сложная процедура. К тому же в таких случаях страдает и другая сторона - покупатели жилья.

И при внесении изменений в закон по введению нотариальной формы таких сделок законодатель преследовал главную цель - максимально исключить факты нарушения прав наименее защищенной части населения - детей и недееспособных граждан. Поэтому нотариат стал единственным правовым инструментом, позволяющим обеспечить законность сделок, защиту прав и интересов всех участников гражданского оборота, и конечно, прежде всего, названных выше лиц. В частности, при удостоверении сделки нотариусы в обязательном порядке будут учитывать содержащиеся в разрешении органов опеки и попечительства условия и возможность их неукоснительного выполнения.

Прокуратурой также ведется серьезная работа по противодействию преступному завладению частным жильем - в основном социально незащищенных людей: пожилых, одиноких, больных, сирот, алкоголиков и наркоманов. Основная сложность при противодействии указанным преступным проявлениям - запоздалые обращения граждан в правоохранительные органы с заявлением о совершении мошеннических действий с принадлежащим им жильем, что приводит к невозможности своевременного выявления этих преступлений и предотвращения ущерба, а также добровольное подписание документов о передаче прав на имущество. В связи с этим акцент сделан на систему упреждения преступлений, когда компетентные органы, усмотрев возможные нарушения, вмешиваются еще на стадии подачи документов по сделкам с квартирами, не позволяя преступникам завершить начатое.

На деле схема выглядит так: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, получив подозрительные документы, например подложные договоры купли-продажи, дарения, доверенности с правом отчуждения жилья, приостанавливает сделку и направляет информацию об этом в ГУВД и прокуратуру города. Совместными действиями организуется проверка, в том числе с использованием возможностей оперативно-розыскной работы, ход и результаты которой контролируются непосредственно аппаратами ведомств. Одновременно о проводимых мероприятиях уведомляется инициатор.
Формируемый в ГУВД и прокуратуре города учет таких сигналов позволяет отслеживать схожие случаи, определять наиболее "пораженные" районы города. Определены основные способы совершения преступлений в сфере незаконного отчуждения частной жилой площади, такие как снятие с регистрации проживающих в отчуждаемой квартире лиц; заключение и регистрация договора ренты; внесение изменений в договор социального найма; сделки с жильем без вести пропавших лиц.

Кроме того, дано определение подозрительным сделкам с недвижимостью - это те, которые подпадают под указанные способы совершения преступлений в сфере незаконного отчуждения частной жилой площади, совершаются с участием указанных социально незащищенных категорий граждан и вызывают у государственного регистратора сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

Применение предложенного прокуратурой города и закрепленного в совместных указаниях механизма позволяет если не победить преступность в этой области, то по крайней мере значительно усложнить осуществление этого преступного бизнеса, который уже не будет таким простым и доходным.

Таким образом, можно обоснованно предположить, что принятые прокуратурой Санкт-Петербурга меры в комплексе позволят организовать действенный заслон существующей на рынке жилья преступности. Объемы намеченных мероприятий большие, но надо помнить, что их конечная цель - защита именно тех, кто не может постоять за свои права самостоятельно.