На что следует обратить особое внимание при заключении договора дарения квартиры?
Чтобы заключить договор дарения квартиры, сейчас вовсе не обязательно обращаться к нотариусу. Закон предусматривает лишь два случая, когда без нотариуса не обойтись:
- если дарителем является несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный гражданин,
- если предметом дарения выступает не вся квартира, а только доля в ней (ст.ст. 42, 54 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Во всех иных ситуациях граждане могут самостоятельно оформить и подписать договор — юридически он будет вполне действителен, и в МФЦ его примут для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
1. Обязательно должен быть определен порядок передачи дара
Закон определяет договор дарения как соглашение, в рамках которого даритель передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). Поэтому договор считается исполненным только после того, как эта передача произойдет.
В законе нет каких-то обязательных требований к порядку оформления передачи квартиры от дарителя к одаряемому, поэтому допустимым считается как подписание отдельного акта приема-передачи, так и указание в самом договоре на то, что на момент его подписания предмет дарения передан одаряемому.
Но более надежным все же представляется первый вариант: когда даритель с одаряемым подписывают акт, в котором оговариваются все моменты, связанные с передачей квартиры.
Если у одаряемого будет на руках документ о передаче ему квартиры, он сможет впоследствии доказать суду свое право на недвижимость, даже если государственная регистрация права собственности не состоялась в силу каких-то объективных причин (например, даритель по состоянию здоровья не смог явиться в МФЦ для подачи заявления).
2. В договор можно включить условие о том, что даритель может отменить дарение в том случае, если переживет своего одаряемого.
Закон позволяет совершить такую отмену только при наличии этого пункта (ч. 4 ст. 578 ГК РФ). Иначе после смерти одаряемого квартира перейдет к его наследникам — и вернуть ее обратно даритель уже не сможет.
3. Если в договоре будет прописан перечень лиц, которые сохраняют право пользования жильем, после перехода права собственности на квартиру к одаряемому, впоследствии он обязан будет обеспечить им это право
Это относится в т.ч. и к дарителю: он может сохранить за собой право пожизненно пользоваться подаренной квартирой, включив в договор соответствующее условие.
И нотариусы, и суды сходятся в едином мнении, что это не нарушает принцип безвозмездности договора дарения, поскольку никакого встречного предоставления здесь не происходит.
