Мы работаем
Ежедневно с 10:00 до 19:00
Контактный телефон
8 (812) 333-35-88
8 (812) 384-24-28
8 (962) 383-28-83
Наш офис
г.Санкт-Петербург г.Пушкин,
ул.Оранжерейная д.48 Б/Ц "Графит" оф.31

КАК НЕ СТАТЬ "ОБМАНУТЫМ ДОЛЬЩИКОМ"

17 Ноября 2017

В России все более популярно участие в долевом строительстве жилья. Стоимость квартиры на этапе строительства значительно ниже, нежели в готовом доме. Для многих граждан — это едва ли не единственный способ улучшить свои жилищные условия.

Однако часто граждане, вложившие деньги в стройку, становятся так называемыми обманутыми дольщиками. Наступил экономический кризис, компания не просчитала риски и обанкротилась – и вот уже строительство заморожено на долгие годы.

Есть и откровенно мошеннические схемы, когда компании-однодневки заманивают граждан низкими ценами на квартиры, не имея на руках ни документов на строительство, ни земли, а потом исчезают с их деньгами. Нередки случаи двойных продаж, когда одну и ту же квартиру продают нескольким покупателям. В таких случаях остается лишь обращаться в правоохранительные органы и надеяться взыскать деньги с мошенника.

Приобретать жилье на этапе строительства можно. Но нужно делать это ответственно. Думайте, что вы подписываете, кому несете ваши деньги.

Проверьте застройщика, изучите документы, заключите договор, предусмотренный законом.

1. Проверяем проект

Шаг первый – внимательно изучаем проектную декларацию. Она должна быть размещена в Интернете и в средствах массовой информации. Только если привлечение денежных средств граждан осуществляется без рекламы, застройщик вправе не размещать проектную декларацию в СМИ и Интернете.

Обращайте внимание на уровень цен на квартиры в строящихся домах в вашем районе. Цена значительно ниже рыночной (на 20-30%) – повод еще более тщательно проверить все документы.

Стабильно развивающемуся и работающему застройщику нет необходимости продавать дешево построенную им недвижимость, некоторые фирмы даже способны строить новостройки, как говориться «не под заказ», а с расчетом на то, что продадут в течении какого-то неопределенного времени. На застройщиков, которые могут себе подобное позволить, стоит обратить внимание.

2. Проверяем застройщика

Первое – выяснить надежность застройщика, не «купившись» на рекламу, пусть даже из самого респектабельного источника, поскольку СМИ, как известно, ответственность за содержание рекламных материалов не несут. Для начала необходимо узнать, сколько лет работает компания на рынке, сколько объектов было ею реализовано, имеются ли среди них замороженные стройки или долгострои. Не нужно быть профессиональным юристом или риелтором, чтобы понять: самая объективная оценка застройщика – уже построенные им дома. Если компания имеет ряд успешно реализованных проектов, не нарушает сроки строительства, – это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор.

Обязательно запросите у застройщика следующие документы:

  • учредительные документы;

  • свидетельство о государственной регистрации застройщика;

  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

  • утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, распределение прибыли и убытков за последние три года;

  • аудиторское заключение за последний год.

Эти документы позволят проверить сам факт существования данной организации и компетенцию лица, подписывающего документы.

3. Заключаем договор

Закон 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" допускает только три формы привлечения денежных средств граждан для строительства жилых домов, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию:

  • на основании договора участия в долевом строительстве;

  • путем выпуска застройщиком, имеющим разрешение на строительство многоквартирного дома на земельном участке, жилищных сертификатов, закрепляющих право граждан на получение от застройщика жилых помещений;

  • жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Если вы заключили договор долевого участия в строительстве, объект незавершенного строительства и земельный участок находятся у вас в залоге. Даже в случае банкротства застройщика требования дольщиков удовлетворяются в первую очередь перед кредиторами и подрядчиками.

Помните два важнейших правила:

  • договор на участие в долевом строительстве считается заключенным только с момента государственной регистрации. Оплачивайте договор только после государственной регистрации. Государственная регистрация в установленном порядке договора участия в долевом строительстве является гарантией того, что недобросовестный застройщик не сможет осуществить так называемую «двойную продажу», когда договор в отношении конкретного жилого помещения заключается с несколькими участниками долевого строительства;

  • заключайте договор долевого участия в строительстве только с застройщиком. Ни в коем случае не с инвестором, генподрядчиком или любой другой организацией.

Жилищно-строительные кооперативы

Создание жилищно-строительного кооператива (ЖСК) имеет много преимуществ.

ЖСК как коллективный застройщик сам выбирает местоположение объекта. ЖСК освобожден от целого ряда налогов. ЖСК имеет возможность привлекать кредитные средства.

ЖСК сам формирует приемлемую смету работ и выбирает подрядчика, что зачастую позволяет значительно снизить цену квадратного метра по сравнению с рыночной.

Однако некоторые застройщики используют преимущества ЖСК в своих интересах. Для этого компания-застройщик создает «карманный» ЖСК. В этом случае разрешение на строительство оформлено на компанию, земля находится в аренде или в собственности компании, а ЖСК является, по сути, кошельком, ну или инвестором. Вся эта схема противоречит самой идее объединения граждан в кооператив ради строительства без посредников, закрепленной Жилищным кодексом. 214-й закон не защищает права граждан, вложивших средства в покупку жилья по такой схеме. Если вы планируете вступить в кооператив, осуществляющий строительство многоквартирного дома, обязательно убедитесь, что земельный участок находится в собственности или аренде ЖСК, что разрешение на строительство выдано на ЖСК, и именно ЖСК является застройщиком.

ОСТОРОЖНО: «серые» схемы в долевом строительстве!

Будьте внимательны, существуют только три законные схемы покупки квартиры в строящемся доме. Вы можете заключить договор долевого участия, организовать жилищно-строительный кооператив и строить самостоятельно или приобрести жилищный сертификат. Всегда помните: только приобретение жилья в рамках 214-го закона гарантирует вам защиту ваших прав и интересов.

Число сомнительных, рисковых схем постоянно растет. Перечислим лишь некоторые из них:

  1. Предварительный договор купли-продажи квартиры. Суть предварительного договора в том, что он заключается на время строительства. Основной договор купли-продажи, по которому дольщик и станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется. Кроме того, он вообще не предусматривает никаких денежных расчетов, все платежи должны производиться по договору купли-продажи. В результате соинвестор не получает самого главного - защиты, которую гарантирует ему закон о долевом строительстве 214-ФЗ. Клиент не застрахован от двойных продаж, когда его квартира может быть повторно продана несколько раз, не имеет возможности предъявлять претензии, связанные со срывом сроков строительства, не может взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т.д. Более того, предварительный договор может быть признан притворной сделкой.

  2. Предварительный договор участия в долевом строительстве. При использовании данной схемы, как и при использовании предыдущей, застройщик может не получить разрешительную документацию и, соответственно, не заключить основной договор участия в долевом строительстве в срок, определенный предварительным договором.

  3. Договор бронирования. Застройщик предлагает внести 10-30% стоимости квартиры в самом начале строительства. Чаще всего на этом этапе у него нет даже разрешения на строительство. Гражданину договор бронирования ничего не гарантирует. Покупатель может не получить ни квартиры, ни своего аванса.

  4. «Депозитная» или «банковская» схема. Застройщик продает квартиры только тем клиентам, у которых есть счет определенного вида в банке, с которым у застройщика оформлены партнерские отношения. Застройщик в этом случае не участвует в привлечении средств дольщиков, а кредитуется у банка.
    Дольщик вносит денежные средства на депозитный счет банка, формально не имеющего к строительству никакого отношения. Данная схема не подразумевает возникновения права требования квартиры. Существует риск получения денежных средств от банка вместо квартиры от застройщика.

  5. Договор займа. Данная схема не подразумевает возникновения права требования квартиры от застройщика, вы просто предоставляете средства в займ.

  6. Вексельная схема. C гражданином заключаются два договора – обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. Подразумевается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя, то есть застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами.
    Когда дом будет достроен, строительная организация может передумать заключать с вами основной договор. В таком случае вы имеете право потребовать сумму, прописанную в векселе. Но к этому моменту, с учетом инфляции, она может быть значительно меньше той, которую вы изначально внесли.

  7. Договор соинвестирования или инвестиционный договор. Дольщик становится фактически партнером застройщика и, соответственно, разделяет с ним коммерческие риски строительства.

  8. Договор участия в хозяйственной деятельности потребительского общества. Потребительское общество не может осуществлять деятельность по строительству жилья и привлечению денежных средств для этих целей.

  9. Вступление в коммандитное товарищество. Коммандитное товарищество рассчитано на приобретение части прибыли от участия в нем. Имущественных прав у граждан не возникает. Для целей строительства жилья должен быть создан жилищно-строительный кооператив.

«Серые» схемы применяются застройщиками для ухода от государственного контроля за долевым строительством. Подписывая «серый» договор, вы должны понимать: велик шанс, что вы отдадите деньги, ничего не получив взамен.