Отнять и перестроить
Городские земли и недвижимость не дают покоя законодателям
· Газета "Коммерсантъ" №135 от 01.08.2019
Возможность изъятия земель для муниципальных нужд вернется в повестку парламента осенью — возможность избавляться от «депрессивных» территорий в городской черте намерены предоставить муниципалитетам и регионам сенаторы. Ранее схожая норма по изъятию жилья и земельных участков для «комплексного развития» городских территорий вызвала беспокойство рынка и граждан — и была упразднена из правительственных поправок к Градостроительному кодексу. Однако на рынке видят в такой норме возможности для развития городской среды — эксперты расходятся лишь в оценке жесткости будущих норм об изъятиях, их добровольности и размеров компенсаций.
Власти не намерены отказываться от идеи изъятия частной собственности в границах «депрессивных» зон муниципальной застройки для вовлечения их в процессы реновации городов — как стало известно “Ъ”, идея в целом не вызывает протеста на строительном рынке, сенаторы уже осенью готовы вернуть ее в повестку Госдумы, а споры среди экспертов вызывают лишь детали будущего передела и степень добровольности участия в нем граждан и организаций.
Напомним, нормы об изъятии городских земель и недвижимости в «зонах комплексного развития» (в том числе на застроенных территориях) появились в проекте поправок к Градостроительному кодексу, внесенном Минстроем в Госдуму летом 2018 года. Документ предусматривал возможность их принудительного изъятия (включая даже квартиры в многоквартирных домах, не признанных аварийными) по инициативе муниципалитетов. Законопроект прошел первое чтение в ноябре 2018 года и завис в Госдуме, вызвав беспокойство рынка и граждан: основанием для изъятия должно было стать включение дома в муниципальную адресную программу, при этом обоснования необходимости этого не требовалось (см. “Ъ” от 8 июля). Ко второму чтению в июле 2019 года нормы об изъятии из проекта исключили — в Минстрое отметили, что на поправках не настаивали (см. “Ъ” от 24 июля), но спустя три дня о планах разработать отдельное предложение по изъятию жилья заявил первый заместитель главы комитета Совета федерации по федеративному устройству и региональной политике Андрей Шевченко.
Необходимость нового законодательного закрепления механизма изъятия жилья подтверждают эксперты: без него тормозится развитие перспективных земель, занятых «депрессивной» застройкой. Глава Института экономики города Надежда Косарева говорит, что проект может быть успешным только при гарантии его добровольности по аналогии с программой реновации. По ее словам, технически сейчас в Градостроительном кодексе уже есть возможность изъятия неаварийной жилой недвижимости для комплексного развития территорий, но муниципалитеты ей не пользуются, опасаясь общественного недовольства. Поправки Минстроя дублировали эту возможность и вряд ли могли бы работать — необходимо бесконфликтное решение чувствительного для граждан вопроса, считает эксперт.
Изымать жилую недвижимость позволяет и Земельный кодекс, в том числе ради строительства государственных объектов при отсутствии альтернативы и в «иных условиях», допускающих широкое толкование. Такой порядок применялся при строительстве олимпийских объектов в Сочи, но процедуру выкупа земельных участков в Имеретинской долине для госнужд фиксировал принятый в 2007 году отдельный закон об организации и проведении Олимпиады. Тогда под принудительное выселение, несмотря на протесты, попали около 150 семей. Теоретически возможна генерализация и этой нормы на всю территорию РФ, однако она также несет в себе риск протестов.
Другой подход к добровольности изъятия описывает координатор Национального объединения строителей по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко, указывая, что проекты развития застроенных территорий реализуются на основании генплана и правил землепользования и застройки, которые проходят публичные слушания. Поэтому при изъятии речь должна идти именно о добровольном выборе механизма компенсации — будет ли это новое жилье, денежная выплата или другие варианты возмещения. «В любом случае собственник должен получить полноценную компенсацию по цене даже выше рыночной, поскольку гражданин сталкивается со значительными неудобствами», — считает он. В объединении предлагают заменить термин «изъятие» на «согласительные процедуры по выкупу земельных участков и объектов недвижимого имущества» — и зафиксировать процедуры и размер компенсаций.
Вряд ли стоит сомневаться в том, что законодатели настоят на получении нового инструмента для реновации городов: создание комфортной городской среды, на которое нацелена обсуждаемая норма, — одно из наиболее дорогих направлений жилищного нацпроекта, всего на эти цели планируется тратить 45 млрд руб. в год до 2024 года. Вопрос в том, насколько комфортный для граждан механизм расселения «депрессивных» площадок в итоге окажется зафиксирован законом. При этом средства, позволяющие решить вопрос мирно, в региональных бюджетах начали появляться — по оценкам агентства АКРА, по итогам 2018 года регионы получили рекордный профицит в размере около 500 млрд руб. впервые с 2007 года.