Жилищные субсидии — довольно распространенный вариант приобретения недвижимости в России, как на первичном, так и на вторичном рынке. Однако подобные сделки имеют свою специфику.
Сегодня в России действуют несколько федеральных и региональных программ по предоставлению жилищных субсидий, направленных на поддержку разных категорий граждан, как социально незащищенных, так и исполняющих государственно значимые функции. В их числе — молодые, многодетные и малообеспеченные семьи, военнослужащие, служащие органов внутренних дел и ФСБ, судьи и чиновники, учителя и медработники, лица, переехавшие из районов Крайнего Севера, и другие.
Все эти программы имеют общий характер использования денежных средств, который надо учитывать при совершении сделки.
Жилищная субсидия выделяется уполномоченным органом строго определенным категориям граждан на основании поданного ими пакета бумаг. Принятое властями решение документально оформляется по определенной форме, содержанию и имеет ограниченный срок действия. Например, молодым людям, участвующим в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище», предоставляется именное свидетельство о праве на получение социальной выплаты, которое действует не более семи месяцев с даты выдачи.
В документе прописана сумма и порядок получения продавцом жилого помещения (новостройки или вторички) денежных средств, предоставляемых покупателю в качестве субсидии.
Здесь необходимо отметить еще один родовой признак государственных и муниципальных жилищных программ: ни одна из них не предполагает выдачи наличных. Как правило, деньги перечисляются непосредственно на расчетный счет продавца.
Продавцу (частному лицу), со своей стороны, также необходимо подготовить пакет документов для предоставления в уполномоченный орган. Обычно это правоустанавливающие документы на жилое помещение, выписка из домовой книги, паспорта всех собственников и иное, что может потребоваться для каждой конкретной программы. В некоторых случаях необходимо иметь на руках заключение об оценке жилого объекта.
Далее уполномоченный орган принимает решение. И если в субсидии для приобретения конкретного жилого помещения отказано, дальнейшие шаги бессмысленны. Впрочем, это не запрещает продавцу в дальнейшем повторно подавать пакет документов по своей квартире для реализации ее с использованием средств субсидии.
Если же согласие властей на выделение денежных средств получено, можно приступать к подготовке и заключению договора купли-продажи. В нем необходимо, в частности, указать, что часть денежных средств предоставлена покупателю по программе жилищной субсидии на основании определенного документа. Еще один пункт договора должен отмечать, что деньги поступают на банковский счет продавца в течение определенного срока после государственной регистрации перехода права собственности на жилье к покупателю.
На этом этапе надо принять во внимание одну особенность. В ходе заключения сделки в обычном порядке продавец видит закладку денег в ячейку и ему достоверно известно, что он заберет их после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. При продаже квартиры лицу, использующему жилищную субсидию, бывший владелец квадратных метров не увидит денежные средства ни до госрегистрации, ни даже некоторое время спустя после нее. Сроки перечисления зависят от конкретной жилищной программы и могут составлять от пяти дней до двух месяцев. Конечно, ждать получения честно причитающихся денег довольно волнительно, но если квартира одобрена уполномоченным органом, сделка надлежащим образом проведена и переход права собственности зарегистрирован, то вероятность перевода практически стопроцентна. Также, сложность возникнет и в случае, если продавец жилого помещения приобретает себе встречное жилье. Жилищный комитет переводит денежные средства только непосредственно на счет продавца объекта, приобретаемого за счет субсидии. А за встречное жилье деньги могут быть внесены только после того, как сделка с использованием субсидии пройдет, и продавец получит причитающуюся ему сумму. На такую схему оплаты продавцы конечного объекта в "цепи" как правило не соглашаются. Поэтому чаще всего сделки с использованием субсидии приходится "разрывать". Либо собственникам объектов, продаваемых в рамках одной сделки, необходимо договариваться между собой, подписывать различные обязательства и иные документы, гарантирующие выплату денежных средств.
Может оказаться не лишним наложение залога на жилое помещение в пользу продавца до перечисления ему денежных средств в полном объеме, и зачастую такая оговорка присутствует в договоре купли-продажи. Но в сегодняшних условиях покупатель все реже соглашается на подобные условия. Собственник должен решить, настаивать ли ему на залоге, поскольку в случае отказа покупателя от сделки, ждать следующего варианта продажи можно еще очень долго. Но, в то же время, сомневаться в происхождении и подлинности денежных средств, перечисленных по программе жилищного субсидирования, не приходится.
Отметим также, что вариант с указанием в договоре заниженной стоимости в целях экономии на налогах совершенно исключен. Сумму, явно не соответствующую реальной цене жилого помещения, уполномоченный орган не пропустит.